Уй олишдаги энг катта хато: уйни арзон кўрсатиш кейин қимматга тушиши мумкин
Маълумки, уй-жойли бўлиш учун кўпчилик йиллаб меҳнат қилади, маблағ жамғаради. Айримлар учун эса ўз уйига эга бўлиш — бутун умрлик орзу. Шу боис уй сотиб олиш инсон ҳаётидаги энг йирик молиявий қарорлардан бири саналади. Бундай битимда йўл қўйилган кичик хато ёки эътиборсизлик ҳам кейинчалик катта молиявий ва ҳуқуқий муаммоларга сабаб бўлиши мумкин.
Айниқса, кўчмас мулк олди-сотдисида ҳисоб-китобларни амалга оширишнинг янги тартиби жорий этилгани харидор ва сотувчилардан янада эҳтиёткор бўлишни талаб этмоқда. 2026 йил 1 апрелдан бошлаб кўчмас мулк олди-сотдиси бўйича ҳисоб-китобларда эскроу механизми қўлланила бошлади. Мазкур тартиб банк ва нотариуслар ўртасида электрон маълумот алмашинуви асосида амалга оширилиб, битимдаги тарафларнинг маблағ ва мулк билан боғлиқ манфаатларини ҳимоя қилишга қаратилган.
Ушбу механизмнинг ҳуқуқий асоси Адлия вазирлигида 2026 йил 16 март куни 3790-сон билан давлат рўйхатидан ўтказилган низомда белгиланган.
Хўш, эскроу нима ва у харидорни қандай ҳимоя қилади?
Эскроу — харидорнинг маблағи битим шартлари бажарилгунига қадар банкда сақланадиган махсус ҳисобварақ механизми. Унинг асосий мақсади — уй учун тўланган пул билан мулкни расмийлаштириш жараёнини бир-бирига боғлаш, яъни харидор пулини шунчаки сотувчига ишониб топшириб қўймаслигини таъминлаш.
Амалдаги тартибга кўра, харидор ёки унинг вакили банкка мурожаат қилиб, битим учун эскроу ҳисобварағи очади. Ҳар бир шартнома учун алоҳида эскроу ҳисобварағи очилади. Унга тарафлар келишган маблағ нақд ёки нақдсиз шаклда киритилиши мумкин.
Шундан сўнг нотариус шартномани тасдиқлашдан олдин электрон тизим орқали эскроу ҳисобварағида шартномада кўрсатилган суммага етарли маблағ мавжудлигини текширади. Агар маблағ етарли бўлмаса, битимни тасдиқлаш масаласида белгиланган тартиб қўлланилади. Демак, янги механизмнинг моҳияти оддий: харидор пулни расмий ва ҳимояланган тартибда киритади, сотувчи эса битим белгиланган тартибда расмийлаштирилгандан кейин маблағни олади. Шу нуқтаи назардан, уй сотиб олаётган фуқаролар учун яна бир муҳим масала — шартномада уйнинг ҳақиқий қийматини кўрсатиш ва “қолган пулни қўлда берасиз” каби таклифларга муносабатдир.
Агар маблағ етарли бўлмаса ёки ҳисобварақ ёпилган бўлса, бу ҳолат шартномани тасдиқлашни рад этиш учун асос бўлади. Шартнома тасдиқлангандан кейин эса банк маблағни сотувчига ўтказади. Агар битим тасдиқланмаса, харидорнинг сўровига асосан эскроудаги пул қайтарилади. Яъни, механизмнинг асосий мақсади — “аввал пулни бердим, кейин уйни расмийлаштираман” ёки “уйни бердим, пул қачон келишини кутишим керак” деган хавфларни камайтиришга қаратилгани билан аҳамиятли. Марказий банк ҳам эскроу тизими йирик битимларда ҳисоб-китоб ва ҳуқуқий хавфларни камайтириш, жараён шаффофлигини ошириш ҳамда харидор ва сотувчи манфаатларини қўшимча ҳимоя қилишга қаратилганини таъкидлаган.
Тасаввур қилайлик, уйнинг ҳақиқий келишилган нархи 1 миллиард сўм. Сотувчи харидорга “Шартномага 500 миллион сўм ёзамиз. Қолган 500 миллионни қўлда берасиз”, деган таклифни билдирди. Бир қарашда харидор бунга рози бўлиб, битимни “арзонроқ” расмийлаштираётгандек кўриниши мумкин. Аммо бу ерда харидор ўз қўли билан эскроу ҳимоясидан ташқарида қоладиган 500 миллион сўмлик хавфни қабул қилаётган бўлади. Чунки банк ва нотариус тизимида битим суммаси сифатида 500 миллион сўм кўрсатилади. Эскроуга ҳам шу сумма киритилса, қолган 500 миллион сўм расмий ҳисоб-китобдан ташқарида қолади.
Агар битим қандайдир сабабга кўра амалга ошмай қолса, эскроу механизми орқали айнан ҳисобвараққа киритилган маблағ қайтарилади. Қўлда берилган пул эса автоматик равишда эскроу ҳимоясига тушмайди. Шунинг учун харидор “сотувчига ишонаман” деган фикр билан катта миқдордаги пулни расмий ҳужжатлардан ташқарида беришдан олдин оқибатини жиддий ўйлаб кўриши керак.
“Қўлда бериладиган” 500 миллионни кейин исботлаш осон бўлмаслиги мумкин. Мулк олди-сотдисида тарафлар ўртасида низо келиб чиқса, пул ҳақиқатан берилганини ҳужжатлар билан тасдиқлаш масаласи жуда муҳим. Шунинг учун “пулни берганимни фалон киши кўрган” деган гувоҳликнинг ўзига таяниш хавфли. Катта суммадаги ҳисоб-китоблар бўйича тилхат, банк ҳужжати, ёзишмалар ва бошқа далилларнинг мавжудлиги низо юзага келганда муҳим аҳамият касб этиши мумкин. Қолаверса, шартномада ҳақиқий нарх акс эттирилмаса, кейинчалик мулкни қайта сотишда ҳам харидор учун салбий оқибатлар юзага келиши мумкин. Бу масаланинг яна бир муҳим томони бор.
Солиқ кодексининг 375-моддасига кўра, мол-мулкни реализация қилишдан олинган даромад, умумий қоида бўйича, уни сотиш суммасининг ҳужжатлар билан тасдиқланган харид қийматидан ошган қисми сифатида аниқланади. Агар харид қийматини тасдиқловчи ҳужжатлар мавжуд бўлмаса, кўчмас мулк бўйича кадастр қиймати ва реализация қилиш нархи ўртасидаги ижобий фарқ ҳам инобатга олиниши мумкин. Шунинг учун уйни сотиб олиш пайтида унинг ҳақиқий қийматини ҳужжатларда тўғри акс эттириш келгусида мулкни сотишда ҳам муҳим аҳамият касб этади.
Солиқ қонунчилигида турар жойни сотиш билан боғлиқ яна бир муҳим норма мавжуд. Солиқ кодексининг 378-моддасига мувофиқ, хусусий мулкдаги мол-мулкни сотишдан олинган даромадлар умумий тартибда солиқдан озод қилинган бўлса-да, 36 календарь ойдан кам муддат мулкда бўлган турар жойни сотишдан олинган даромад бундан мустасно ҳисобланади. Бундай даромад 12 фоиз ставкада солиққа тортилиши мумкин. Масалан, фуқаро уйни 2026 йилда сотиб олиб, 2028 йилда сотса, мулк унинг тасарруфида 36 календарь ой тўлмаган бўлиши мумкин. Бундай вазиятда солиқ мажбурияти юзага келиши эҳтимоли бор. Агар турар жой 36 календарь ойдан кам бўлмаган муддат мулкда бўлса, уни сотишдан олинган даромад бўйича мазкур имтиёз қўлланади.
Кўчмас мулкнинг бозор нархи масаласи ҳам ўзгармоқда
Яна бир жиҳатни алоҳида ажратиш лозим. 2026 йил 19 майдан кўчмас мулк объектлари бўйича бозор нархи ва солиқ базасини аниқлашга оид янги тартиблар кучга кирди. Вазирлар Маҳкамасининг 2026 йил 18 майдаги 253-сон қарори билан кўчмас мулк объектлари бўйича бозор нархини аниқлаш тартиби белгиланди. Шу билан бирга, бу нормани “оддий фуқаро уйини шартномада арзон кўрсатса, унга автоматик равишда қўшимча солиқ чиқади” деб талқин қилиш тўғри эмас. Бозор қийматидан келиб чиқиб солиқ базасини тузатиш механизмлари, хусусан, тадбиркорлик субъектлари ва муайян солиқ тўловчиларга нисбатан қўлланадиган ҳолатлар мавжуд. Шу сабабли жисмоний шахслар ўртасидаги оддий уй олди-сотдисини девелопер ёки тадбиркорлик субъектининг солиқ ҳисоб-китоблари билан аралаштирмаслик керак.
Эскроу тизимида нақд пулдан фойдаланиш мумкинми?
Бу ҳам кўпчиликни қизиқтираётган савол. Амалдаги низомга кўра, тарафлар келишган маблағ эскроу ҳисобварағига нақд ёки нақдсиз шаклда киритилиши мумкин. Демак, “уй сотиб олишда нақд пулдан умуман фойдаланиб бўлмайди” деган тушунча тўлиқ тўғри эмас. Муҳими — пул сотувчига тўғридан-тўғри қўлга берилмай, белгиланган тартибда банк орқали эскроу ҳисобварағига киритилади. Эскроудаги маблағ шартнома тасдиқлангандан кейин сотувчига ўтказилади. Низомда сотувчининг сўровига кўра, банк томонидан маблағни нақд шаклда бериш имконияти ҳам назарда тутилган. Харидор учун энг тўғри йўл, уй сотиб олаётганда қуйидаги бешта қоидага амал қилиш ортиқча хавфларни камайтиради.
Ҳақиқий нархни шартномада кўрсатинг. Уй учун амалда қанча тўлаётган бўлсангиз, битимда ҳам шу сумма акс этгани маъқул. Пулни расмий канал орқали беринг. Катта миқдордаги маблағни “қолганини қўлда берасиз” деган келишувга киришманг. Эскроу ҳужжатларини сақланг. Эскроу ҳисобварағи, банк квитанцияси, шартнома ва бошқа ҳисоб-китоб ҳужжатлари кейинчалик муҳим далилга айланиши мумкин. Уйни қанча вақт мулкда сақлашингизни ҳисобга олинг. 36 календарь ойдан кам муддатда сотиш даромад солиғи масаласини келтириб чиқариши мумкин. “Солиқни камайтириш учун нархни паст ёзамиз” деган таклифни яхшилаб ўйланг. Бугунги кунда тежалгандек кўринган сумма эртага эскроу ҳимоясининг йўқолиши, низони исботлаш қийинлашиши ёки қайта сотишда солиқ юки ошишига сабаб бўлиши мумкин.
Хулоса ўрнида айтиш жоиз, шартномадаги рақам — оддий рақам эмас. Уй олди-сотдисида шартномада кўрсатиладиган сумма шунчаки нотариал ҳужжатдаги рақам ҳам эмас. У — харидорнинг маблағини ҳимоя қилиш, кейинчалик мулкни сотганда унинг харид қийматини тасдиқлаш ва зарур ҳолларда солиқ ҳисоб-китобларини аниқлашда муҳим ҳуқуқий асос. Шунинг учун уйнинг ҳақиқий нархи 1 миллиард сўм бўлса, шартномада 500 миллион сўм кўрсатиб, қолганини қўлда беришга рози бўлиш қисқа муддатли “фойда”дек кўриниши мумкин. Аммо бундай келишувда ҳимоясиз қоладиган маблағ ҳам, келгусидаги хавф ҳам харидорнинг зиммасида қолади. Энг хавфсиз йўл — ҳақиқий нархни расмийлаштириш, маблағни эскроу ҳисобварағига киритиш ва битимга оид барча ҳужжатларни сақлаб қўйиш.
Шаҳноза Маматуропова,
ЎзА