Uy olişdagi eng katta xato: uyni arzon körsatiş keyin qimmatga tuşişi mumkin
Maʼlumki, uy-joyli böliş uçun köpçilik yillab mehnat qiladi, mablağ jamğaradi. Ayrimlar uçun esa öz uyiga ega böliş — butun umrlik orzu. Şu bois uy sotib oliş inson hayotidagi eng yirik moliyaviy qarorlardan biri sanaladi. Bunday bitimda yöl qöyilgan kiçik xato yoki eʼtiborsizlik ham keyinçalik katta moliyaviy va huquqiy muammolarga sabab bölişi mumkin.
Ayniqsa, köçmas mulk oldi-sotdisida hisob-kitoblarni amalga oşirişning yangi tartibi joriy etilgani xaridor va sotuvçilardan yanada ehtiyotkor bölişni talab etmoqda. 2026 yil 1 apreldan boşlab köçmas mulk oldi-sotdisi böyiça hisob-kitoblarda eskrou mexanizmi qöllanila boşladi. Mazkur tartib bank va notariuslar örtasida elektron maʼlumot almaşinuvi asosida amalga oşirilib, bitimdagi taraflarning mablağ va mulk bilan boğliq manfaatlarini himoya qilişga qaratilgan.
Uşbu mexanizmning huquqiy asosi Adliya vazirligida 2026 yil 16 mart kuni 3790-son bilan davlat röyxatidan ötkazilgan nizomda belgilangan.
Xöş, eskrou nima va u xaridorni qanday himoya qiladi?
Eskrou — xaridorning mablaği bitim şartlari bajarilguniga qadar bankda saqlanadigan maxsus hisobvaraq mexanizmi. Uning asosiy maqsadi — uy uçun tölangan pul bilan mulkni rasmiylaştiriş jarayonini bir-biriga boğlaş, yaʼni xaridor pulini şunçaki sotuvçiga işonib topşirib qöymasligini taʼminlaş.
Amaldagi tartibga köra, xaridor yoki uning vakili bankka murojaat qilib, bitim uçun eskrou hisobvaraği oçadi. Har bir şartnoma uçun alohida eskrou hisobvaraği oçiladi. Unga taraflar kelişgan mablağ naqd yoki naqdsiz şaklda kiritilişi mumkin.
Şundan söng notarius şartnomani tasdiqlaşdan oldin elektron tizim orqali eskrou hisobvarağida şartnomada körsatilgan summaga yetarli mablağ mavjudligini tekşiradi. Agar mablağ yetarli bölmasa, bitimni tasdiqlaş masalasida belgilangan tartib qöllaniladi. Demak, yangi mexanizmning mohiyati oddiy: xaridor pulni rasmiy va himoyalangan tartibda kiritadi, sotuvçi esa bitim belgilangan tartibda rasmiylaştirilgandan keyin mablağni oladi. Şu nuqtai nazardan, uy sotib olayotgan fuqarolar uçun yana bir muhim masala — şartnomada uyning haqiqiy qiymatini körsatiş va “qolgan pulni qölda berasiz” kabi takliflarga munosabatdir.
Agar mablağ yetarli bölmasa yoki hisobvaraq yopilgan bölsa, bu holat şartnomani tasdiqlaşni rad etiş uçun asos böladi. Şartnoma tasdiqlangandan keyin esa bank mablağni sotuvçiga ötkazadi. Agar bitim tasdiqlanmasa, xaridorning söroviga asosan eskroudagi pul qaytariladi. Yaʼni, mexanizmning asosiy maqsadi — “avval pulni berdim, keyin uyni rasmiylaştiraman” yoki “uyni berdim, pul qaçon kelişini kutişim kerak” degan xavflarni kamaytirişga qaratilgani bilan ahamiyatli. Markaziy bank ham eskrou tizimi yirik bitimlarda hisob-kitob va huquqiy xavflarni kamaytiriş, jarayon şaffofligini oşiriş hamda xaridor va sotuvçi manfaatlarini qöşimça himoya qilişga qaratilganini taʼkidlagan.
Tasavvur qilaylik, uyning haqiqiy kelişilgan narxi 1 milliard söm. Sotuvçi xaridorga “Şartnomaga 500 million söm yozamiz. Qolgan 500 millionni qölda berasiz”, degan taklifni bildirdi. Bir qaraşda xaridor bunga rozi bölib, bitimni “arzonroq” rasmiylaştirayotgandek körinişi mumkin. Ammo bu yerda xaridor öz qöli bilan eskrou himoyasidan taşqarida qoladigan 500 million sömlik xavfni qabul qilayotgan böladi. Çunki bank va notarius tizimida bitim summasi sifatida 500 million söm körsatiladi. Eskrouga ham şu summa kiritilsa, qolgan 500 million söm rasmiy hisob-kitobdan taşqarida qoladi.
Agar bitim qandaydir sababga köra amalga oşmay qolsa, eskrou mexanizmi orqali aynan hisobvaraqqa kiritilgan mablağ qaytariladi. Qölda berilgan pul esa avtomatik ravişda eskrou himoyasiga tuşmaydi. Şuning uçun xaridor “sotuvçiga işonaman” degan fikr bilan katta miqdordagi pulni rasmiy hujjatlardan taşqarida berişdan oldin oqibatini jiddiy öylab körişi kerak.
“Qölda beriladigan” 500 millionni keyin isbotlaş oson bölmasligi mumkin. Mulk oldi-sotdisida taraflar örtasida nizo kelib çiqsa, pul haqiqatan berilganini hujjatlar bilan tasdiqlaş masalasi juda muhim. Şuning uçun “pulni berganimni falon kişi körgan” degan guvohlikning öziga tayaniş xavfli. Katta summadagi hisob-kitoblar böyiça tilxat, bank hujjati, yozişmalar va boşqa dalillarning mavjudligi nizo yuzaga kelganda muhim ahamiyat kasb etişi mumkin. Qolaversa, şartnomada haqiqiy narx aks ettirilmasa, keyinçalik mulkni qayta sotişda ham xaridor uçun salbiy oqibatlar yuzaga kelişi mumkin. Bu masalaning yana bir muhim tomoni bor.
Soliq kodeksining 375-moddasiga köra, mol-mulkni realizatsiya qilişdan olingan daromad, umumiy qoida böyiça, uni sotiş summasining hujjatlar bilan tasdiqlangan xarid qiymatidan oşgan qismi sifatida aniqlanadi. Agar xarid qiymatini tasdiqlovçi hujjatlar mavjud bölmasa, köçmas mulk böyiça kadastr qiymati va realizatsiya qiliş narxi örtasidagi ijobiy farq ham inobatga olinişi mumkin. Şuning uçun uyni sotib oliş paytida uning haqiqiy qiymatini hujjatlarda töğri aks ettiriş kelgusida mulkni sotişda ham muhim ahamiyat kasb etadi.
Soliq qonunçiligida turar joyni sotiş bilan boğliq yana bir muhim norma mavjud. Soliq kodeksining 378-moddasiga muvofiq, xususiy mulkdagi mol-mulkni sotişdan olingan daromadlar umumiy tartibda soliqdan ozod qilingan bölsa-da, 36 kalendar oydan kam muddat mulkda bölgan turar joyni sotişdan olingan daromad bundan mustasno hisoblanadi. Bunday daromad 12 foiz stavkada soliqqa tortilişi mumkin. Masalan, fuqaro uyni 2026 yilda sotib olib, 2028 yilda sotsa, mulk uning tasarrufida 36 kalendar oy tölmagan bölişi mumkin. Bunday vaziyatda soliq majburiyati yuzaga kelişi ehtimoli bor. Agar turar joy 36 kalendar oydan kam bölmagan muddat mulkda bölsa, uni sotişdan olingan daromad böyiça mazkur imtiyoz qöllanadi.
Köçmas mulkning bozor narxi masalasi ham özgarmoqda
Yana bir jihatni alohida ajratiş lozim. 2026 yil 19 maydan köçmas mulk obʼyektlari böyiça bozor narxi va soliq bazasini aniqlaşga oid yangi tartiblar kuçga kirdi. Vazirlar Mahkamasining 2026 yil 18 maydagi 253-son qarori bilan köçmas mulk obʼyektlari böyiça bozor narxini aniqlaş tartibi belgilandi. Şu bilan birga, bu normani “oddiy fuqaro uyini şartnomada arzon körsatsa, unga avtomatik ravişda qöşimça soliq çiqadi” deb talqin qiliş töğri emas. Bozor qiymatidan kelib çiqib soliq bazasini tuzatiş mexanizmlari, xususan, tadbirkorlik subʼyektlari va muayyan soliq tölovçilarga nisbatan qöllanadigan holatlar mavjud. Şu sababli jismoniy şaxslar örtasidagi oddiy uy oldi-sotdisini developer yoki tadbirkorlik subʼyektining soliq hisob-kitoblari bilan aralaştirmaslik kerak.
Eskrou tizimida naqd puldan foydalaniş mumkinmi?
Bu ham köpçilikni qiziqtirayotgan savol. Amaldagi nizomga köra, taraflar kelişgan mablağ eskrou hisobvarağiga naqd yoki naqdsiz şaklda kiritilişi mumkin. Demak, “uy sotib olişda naqd puldan umuman foydalanib bölmaydi” degan tuşunça töliq töğri emas. Muhimi — pul sotuvçiga töğridan-töğri qölga berilmay, belgilangan tartibda bank orqali eskrou hisobvarağiga kiritiladi. Eskroudagi mablağ şartnoma tasdiqlangandan keyin sotuvçiga ötkaziladi. Nizomda sotuvçining söroviga köra, bank tomonidan mablağni naqd şaklda beriş imkoniyati ham nazarda tutilgan. Xaridor uçun eng töğri yöl, uy sotib olayotganda quyidagi beşta qoidaga amal qiliş ortiqça xavflarni kamaytiradi.
Haqiqiy narxni şartnomada körsating. Uy uçun amalda qança tölayotgan bölsangiz, bitimda ham şu summa aks etgani maʼqul. Pulni rasmiy kanal orqali bering. Katta miqdordagi mablağni “qolganini qölda berasiz” degan kelişuvga kirişmang. Eskrou hujjatlarini saqlang. Eskrou hisobvaraği, bank kvitansiyasi, şartnoma va boşqa hisob-kitob hujjatlari keyinçalik muhim dalilga aylanişi mumkin. Uyni qança vaqt mulkda saqlaşingizni hisobga oling. 36 kalendar oydan kam muddatda sotiş daromad soliği masalasini keltirib çiqarişi mumkin. “Soliqni kamaytiriş uçun narxni past yozamiz” degan taklifni yaxşilab öylang. Bugungi kunda tejalgandek köringan summa ertaga eskrou himoyasining yöqolişi, nizoni isbotlaş qiyinlaşişi yoki qayta sotişda soliq yuki oşişiga sabab bölişi mumkin.
Xulosa örnida aytiş joiz, şartnomadagi raqam — oddiy raqam emas. Uy oldi-sotdisida şartnomada körsatiladigan summa şunçaki notarial hujjatdagi raqam ham emas. U — xaridorning mablağini himoya qiliş, keyinçalik mulkni sotganda uning xarid qiymatini tasdiqlaş va zarur hollarda soliq hisob-kitoblarini aniqlaşda muhim huquqiy asos. Şuning uçun uyning haqiqiy narxi 1 milliard söm bölsa, şartnomada 500 million söm körsatib, qolganini qölda berişga rozi böliş qisqa muddatli “foyda”dek körinişi mumkin. Ammo bunday kelişuvda himoyasiz qoladigan mablağ ham, kelgusidagi xavf ham xaridorning zimmasida qoladi. Eng xavfsiz yöl — haqiqiy narxni rasmiylaştiriş, mablağni eskrou hisobvarağiga kiritiş va bitimga oid barça hujjatlarni saqlab qöyiş.
Şahnoza Mamaturopova,
ÖzA