Uy olishdagi eng katta xato: uyni arzon ko'rsatish keyin qimmatga tushishi mumkin

Ma'lumki, uy-joyli bo'lish uchun ko'pchilik yillab mehnat qiladi, mablag' jamg'aradi. Ayrimlar uchun esa o'z uyiga ega bo'lish — butun umrlik orzu. Shu bois uy sotib olish inson hayotidagi eng yirik moliyaviy qarorlardan biri sanaladi. Bunday bitimda yo'l qo'yilgan kichik xato yoki e'tiborsizlik ham keyinchalik katta moliyaviy va huquqiy muammolarga sabab bo'lishi mumkin.

Ayniqsa, ko'chmas mulk oldi-sotdisida hisob-kitoblarni amalga oshirishning yangi tartibi joriy etilgani xaridor va sotuvchilardan yanada ehtiyotkor bo'lishni talab etmoqda. 2026 yil 1 apreldan boshlab ko'chmas mulk oldi-sotdisi bo'yicha hisob-kitoblarda eskrou mexanizmi qo'llanila boshladi. Mazkur tartib bank va notariuslar o'rtasida elektron ma'lumot almashinuvi asosida amalga oshirilib, bitimdagi taraflarning mablag' va mulk bilan bog'liq manfaatlarini himoya qilishga qaratilgan.

Ushbu mexanizmning huquqiy asosi Adliya vazirligida 2026 yil 16 mart kuni 3790-son bilan davlat ro'yxatidan o'tkazilgan nizomda belgilangan.

Xo'sh, eskrou nima va u xaridorni qanday himoya qiladi?

Eskrou — xaridorning mablag'i bitim shartlari bajarilguniga qadar bankda saqlanadigan maxsus hisobvaraq mexanizmi. Uning asosiy maqsadi — uy uchun to'langan pul bilan mulkni rasmiylashtirish jarayonini bir-biriga bog'lash, ya'ni xaridor pulini shunchaki sotuvchiga ishonib topshirib qo'ymasligini ta'minlash.

Amaldagi tartibga ko'ra, xaridor yoki uning vakili bankka murojaat qilib, bitim uchun eskrou hisobvarag'i ochadi. Har bir shartnoma uchun alohida eskrou hisobvarag'i ochiladi. Unga taraflar kelishgan mablag' naqd yoki naqdsiz shaklda kiritilishi mumkin.

Shundan so'ng notarius shartnomani tasdiqlashdan oldin elektron tizim orqali eskrou hisobvarag'ida shartnomada ko'rsatilgan summaga yetarli mablag' mavjudligini tekshiradi. Agar mablag' yetarli bo'lmasa, bitimni tasdiqlash masalasida belgilangan tartib qo'llaniladi. Demak, yangi mexanizmning mohiyati oddiy: xaridor pulni rasmiy va himoyalangan tartibda kiritadi, sotuvchi esa bitim belgilangan tartibda rasmiylashtirilgandan keyin mablag'ni oladi. Shu nuqtai nazardan, uy sotib olayotgan fuqarolar uchun yana bir muhim masala — shartnomada uyning haqiqiy qiymatini ko'rsatish va “qolgan pulni qo'lda berasiz” kabi takliflarga munosabatdir.

Agar mablag' yetarli bo'lmasa yoki hisobvaraq yopilgan bo'lsa, bu holat shartnomani tasdiqlashni rad etish uchun asos bo'ladi. Shartnoma tasdiqlangandan keyin esa bank mablag'ni sotuvchiga o'tkazadi. Agar bitim tasdiqlanmasa, xaridorning so'roviga asosan eskroudagi pul qaytariladi. Ya'ni, mexanizmning asosiy maqsadi — “avval pulni berdim, keyin uyni rasmiylashtiraman” yoki “uyni berdim, pul qachon kelishini kutishim kerak” degan xavflarni kamaytirishga qaratilgani bilan ahamiyatli. Markaziy bank ham eskrou tizimi yirik bitimlarda hisob-kitob va huquqiy xavflarni kamaytirish, jarayon shaffofligini oshirish hamda xaridor va sotuvchi manfaatlarini qo'shimcha himoya qilishga qaratilganini ta'kidlagan.

Tasavvur qilaylik, uyning haqiqiy kelishilgan narxi 1 milliard so'm. Sotuvchi xaridorga “Shartnomaga 500 million so'm yozamiz. Qolgan 500 millionni qo'lda berasiz”, degan taklifni bildirdi. Bir qarashda xaridor bunga rozi bo'lib, bitimni “arzonroq” rasmiylashtirayotgandek ko'rinishi mumkin. Ammo bu yerda xaridor o'z qo'li bilan eskrou himoyasidan tashqarida qoladigan 500 million so'mlik xavfni qabul qilayotgan bo'ladi. Chunki bank va notarius tizimida bitim summasi sifatida 500 million so'm ko'rsatiladi. Eskrouga ham shu summa kiritilsa, qolgan 500 million so'm rasmiy hisob-kitobdan tashqarida qoladi.

Agar bitim qandaydir sababga ko'ra amalga oshmay qolsa, eskrou mexanizmi orqali aynan hisobvaraqqa kiritilgan mablag' qaytariladi. Qo'lda berilgan pul esa avtomatik ravishda eskrou himoyasiga tushmaydi. Shuning uchun xaridor “sotuvchiga ishonaman” degan fikr bilan katta miqdordagi pulni rasmiy hujjatlardan tashqarida berishdan oldin oqibatini jiddiy o'ylab ko'rishi kerak.

“Qo'lda beriladigan” 500 millionni keyin isbotlash oson bo'lmasligi mumkin. Mulk oldi-sotdisida taraflar o'rtasida nizo kelib chiqsa, pul haqiqatan berilganini hujjatlar bilan tasdiqlash masalasi juda muhim. Shuning uchun “pulni berganimni falon kishi ko'rgan” degan guvohlikning o'ziga tayanish xavfli. Katta summadagi hisob-kitoblar bo'yicha tilxat, bank hujjati, yozishmalar va boshqa dalillarning mavjudligi nizo yuzaga kelganda muhim ahamiyat kasb etishi mumkin. Qolaversa, shartnomada haqiqiy narx aks ettirilmasa, keyinchalik mulkni qayta sotishda ham xaridor uchun salbiy oqibatlar yuzaga kelishi mumkin. Bu masalaning yana bir muhim tomoni bor.

Soliq kodeksining 375-moddasiga ko'ra, mol-mulkni realizatsiya qilishdan olingan daromad, umumiy qoida bo'yicha, uni sotish summasining hujjatlar bilan tasdiqlangan xarid qiymatidan oshgan qismi sifatida aniqlanadi. Agar xarid qiymatini tasdiqlovchi hujjatlar mavjud bo'lmasa, ko'chmas mulk bo'yicha kadastr qiymati va realizatsiya qilish narxi o'rtasidagi ijobiy farq ham inobatga olinishi mumkin. Shuning uchun uyni sotib olish paytida uning haqiqiy qiymatini hujjatlarda to'g'ri aks ettirish kelgusida mulkni sotishda ham muhim ahamiyat kasb etadi.

Soliq qonunchiligida turar joyni sotish bilan bog'liq yana bir muhim norma mavjud. Soliq kodeksining 378-moddasiga muvofiq, xususiy mulkdagi mol-mulkni sotishdan olingan daromadlar umumiy tartibda soliqdan ozod qilingan bo'lsa-da, 36 kalendar oydan kam muddat mulkda bo'lgan turar joyni sotishdan olingan daromad bundan mustasno hisoblanadi. Bunday daromad 12 foiz stavkada soliqqa tortilishi mumkin. Masalan, fuqaro uyni 2026 yilda sotib olib, 2028 yilda sotsa, mulk uning tasarrufida 36 kalendar oy to'lmagan bo'lishi mumkin. Bunday vaziyatda soliq majburiyati yuzaga kelishi ehtimoli bor. Agar turar joy 36 kalendar oydan kam bo'lmagan muddat mulkda bo'lsa, uni sotishdan olingan daromad bo'yicha mazkur imtiyoz qo'llanadi.

Ko'chmas mulkning bozor narxi masalasi ham o'zgarmoqda

Yana bir jihatni alohida ajratish lozim. 2026 yil 19 maydan ko'chmas mulk ob'yektlari bo'yicha bozor narxi va soliq bazasini aniqlashga oid yangi tartiblar kuchga kirdi. Vazirlar Mahkamasining 2026 yil 18 maydagi 253-son qarori bilan ko'chmas mulk ob'yektlari bo'yicha bozor narxini aniqlash tartibi belgilandi. Shu bilan birga, bu normani “oddiy fuqaro uyini shartnomada arzon ko'rsatsa, unga avtomatik ravishda qo'shimcha soliq chiqadi” deb talqin qilish to'g'ri emas. Bozor qiymatidan kelib chiqib soliq bazasini tuzatish mexanizmlari, xususan, tadbirkorlik sub'yektlari va muayyan soliq to'lovchilarga nisbatan qo'llanadigan holatlar mavjud. Shu sababli jismoniy shaxslar o'rtasidagi oddiy uy oldi-sotdisini developer yoki tadbirkorlik sub'yektining soliq hisob-kitoblari bilan aralashtirmaslik kerak.

Eskrou tizimida naqd puldan foydalanish mumkinmi?

Bu ham ko'pchilikni qiziqtirayotgan savol. Amaldagi nizomga ko'ra, taraflar kelishgan mablag' eskrou hisobvarag'iga naqd yoki naqdsiz shaklda kiritilishi mumkin. Demak, “uy sotib olishda naqd puldan umuman foydalanib bo'lmaydi” degan tushuncha to'liq to'g'ri emas. Muhimi — pul sotuvchiga to'g'ridan-to'g'ri qo'lga berilmay, belgilangan tartibda bank orqali eskrou hisobvarag'iga kiritiladi. Eskroudagi mablag' shartnoma tasdiqlangandan keyin sotuvchiga o'tkaziladi. Nizomda sotuvchining so'roviga ko'ra, bank tomonidan mablag'ni naqd shaklda berish imkoniyati ham nazarda tutilgan. Xaridor uchun eng to'g'ri yo'l, uy sotib olayotganda quyidagi beshta qoidaga amal qilish ortiqcha xavflarni kamaytiradi.

Haqiqiy narxni shartnomada ko'rsating. Uy uchun amalda qancha to'layotgan bo'lsangiz, bitimda ham shu summa aks etgani ma'qul. Pulni rasmiy kanal orqali bering. Katta miqdordagi mablag'ni “qolganini qo'lda berasiz” degan kelishuvga kirishmang. Eskrou hujjatlarini saqlang. Eskrou hisobvarag'i, bank kvitansiyasi, shartnoma va boshqa hisob-kitob hujjatlari keyinchalik muhim dalilga aylanishi mumkin. Uyni qancha vaqt mulkda saqlashingizni hisobga oling. 36 kalendar oydan kam muddatda sotish daromad solig'i masalasini keltirib chiqarishi mumkin. “Soliqni kamaytirish uchun narxni past yozamiz” degan taklifni yaxshilab o'ylang. Bugungi kunda tejalgandek ko'ringan summa ertaga eskrou himoyasining yo'qolishi, nizoni isbotlash qiyinlashishi yoki qayta sotishda soliq yuki oshishiga sabab bo'lishi mumkin.

Xulosa o'rnida aytish joiz, shartnomadagi raqam — oddiy raqam emas. Uy oldi-sotdisida shartnomada ko'rsatiladigan summa shunchaki notarial hujjatdagi raqam ham emas. U — xaridorning mablag'ini himoya qilish, keyinchalik mulkni sotganda uning xarid qiymatini tasdiqlash va zarur hollarda soliq hisob-kitoblarini aniqlashda muhim huquqiy asos. Shuning uchun uyning haqiqiy narxi 1 milliard so'm bo'lsa, shartnomada 500 million so'm ko'rsatib, qolganini qo'lda berishga rozi bo'lish qisqa muddatli “foyda”dek ko'rinishi mumkin. Ammo bunday kelishuvda himoyasiz qoladigan mablag' ham, kelgusidagi xavf ham xaridorning zimmasida qoladi. Eng xavfsiz yo'l — haqiqiy narxni rasmiylashtirish, mablag'ni eskrou hisobvarag'iga kiritish va bitimga oid barcha hujjatlarni saqlab qo'yish.

Shahnoza Mamaturopova,

O'zA